新型商业地产瞄准“非商圈”

　　如今，即便是普通消费者也多对“商圈”的概念耳熟能详，并正在体验到商圈购物的丰富和便捷。然而，成熟商圈的饱和程度有目共睹，在“寸土寸金”的大热人气表象下，诸如过度开发、商业形态雷同、管理滞后、客流承载量失衡等隐忧开始浮出水面。
　　《时代》杂志一篇论及购物中心的文章曾说，国内某些颇具知名度的购物中心之所以经营惨淡，原因不外乎这么几条：一是对中国城镇消费力的过度估量以及零售商业疯狂的扩张；二是中国投资商追求快速回报、而非长期回报的运营模式。
　　日前，中粮集团旗下中粮置业投资有限公司在京东“非商圈”区域启动了“中粮朝阳大悦城”工程正负零浇筑仪式。“非商圈”究竟具有怎样的吸引力？进驻“非商圈”的商业地产，又可以有哪些令人耳目一新的作为呢？
　　“非商圈”同样精彩
　　不同于西单大悦城，此次中粮集团将项目选址在京东非商业密集区———朝青板块。目前，这里的商业形态以住宅底商居多，综合性大型商业项目尚属空缺。伴随着北京商业规模的扩大和经济发展以及奥运会的召开，朝青区域正在被看作是未来北京东部最具发展潜力的地区。
　　选址“非商圈”，该如何进行商业定位呢？住宅项目密集，越来越偏向高档住宅是这个区域最大的特点。
　　而且朝青区域同其他板块相比，离CBD最近，只有几公里的车程。很多CBD的白领、企业高管在这里置业，无形中提高了区域人口的综合素质。很快，这里就将成为北京东部地区人口相对集中且极具代表性和消费力的高档居住区。
　　因为占据了“金十字”的位置———朝阳北路和青年路的交叉口，而这两条道路都是城市主干道，向外延展可连接四环和五环，形成三纵三横的交通路网，加上2007年底预计开工的地铁6号线，这就是复合交通的好处。随着道路的延伸，“非商圈”的辐射能力毫不逊于商圈。
　　“家”理念植入体验式商业
　　选址的差异性，使朝阳大悦城能够定义出与其他商业地产项目不同的经营理念。
　　“家”理念的植入，这在北京目前的商业地产项目包装中是没有的。这种提法一是出于对区域客群的理解；二是与其他商业地产项目区隔的必要，特别是与CBD商圈和项目周边商业的差异化；三是思考如何符合大悦城这个名字传达出的信息和中粮的企业文化。
　　消费群的年龄和阅历，决定了他们的消费需求也就决定了商场的业态、商业的档次、招商的品牌与商户，也将决定推广的调性、未来商业氛围的营造等诸多环节。
　　而“体验式商业”就是在商场原有购物功能基础上，引进餐饮、剧院、酒吧等业态，打造一种以休闲娱乐为主、购物为辅的商业模式。据朝阳大悦城的设计、开发方透露，它将增加很多五花八门的体验设计，如电影院、KTV、溜冰场、酒吧街、户外花园……等等，从业态上说，已经符合了“体验式商业”的定义。不仅如此，体验式商业极为强调消费者购物过程中感官的立体享受，关注情感价值，通过增加购物过程中的愉悦感，使消费者收获感情上的愉悦享受。
　　中粮置业投资有限公司总经理韩石在接受记者采访时表示：“我们潜心研究与设计了朝阳大悦城的独特优势，以及选址地区环境与资源优势的有效结合点。”
　　“复制”做大品牌，“革新”做强模式
　　到目前为止，中粮集团已陆续开发了西单大悦城、朝阳大悦城、天津大悦城等多个大型商业地产项目，总规模已达到130余万平方米，投资过百亿。
　　不过，品牌的复制并不等于照搬，而是需要因时、因地制宜。以朝阳大悦城为例，它着眼于更高的发展战略，承载着中粮集团商业品牌扩张的梦想，堪称中粮置业的“旗舰店”。中粮集团副总裁史焯炜告诉记者，随着中粮集团在全国范围内商业地产投资的不断增加，“大悦城”这个品牌将会被继续复制下去。“我们致力于为潜在商户和消费者塑造高于一般性商业地产的‘大悦城’品牌理念，借助朝阳大悦城的开发，‘大悦城’这个字眼将更加深入人心。”
　　在运营模式上，朝阳大悦城与国内的一般商业地产也有所不同。由于朝阳大悦城是由中粮集团投资开发并长期持有、独立运营的商业地产项目，因此，其赢利模式确定为收取商业物业租金的形式，而不会通过销售铺面的方式将管理和运营风险转嫁于商户本身。
　　在西方，多数投资者都是自己建造、拥有，然后经营购物中心。但目前在中国情况却恰恰相反，很多投资商建造物业以后，通过销售铺面的方式获得资金的迅速回笼。
　　在国内商业地产激烈的竞争环境下，中粮的品牌和雄厚实力是商户利益最有效的保障。“拥有先进管理和运营机制的朝阳大悦城，将为商户提供更稳定的投资环境和更加优质的服务。”中粮置业投资有限公司总经理韩石的话语中充满自信。
　　在一个机遇与挑战并存的时代，价值的引领者往往选择颠覆旧模式。中粮朝阳大悦城预计于2010年建设完成，届时，一个全方位的综合性商业地标能否引领京东发展，实现社会、企业、商户和消费者的多方共赢，从而最终取得“近者悦，远者来”的效果，值得拭目以待。